Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Kosten, Muster

Was ist eine Räumungsklage?

Vermieter haben meist nur wenige rechtliche Möglichkeiten, ungeliebte Mieter wieder loszuwerden. Denn während ein Mieter das Mietverhältnis in der Regel jederzeit kündigen kann, dürfen Sie dies als Vermieter nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, z. B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten in grober Weise verletzt, indem er etwa die Miete nicht zahlt.

Doch selbst wenn Sie eine Kündigung ausgesprochen haben, gibt es Mieter, die davon unbeeindruckt bleiben und sich einfach weigern auszuziehen. In diesem Fall bleibt Ihnen meist nur die Räumungsklage, mit der Sie praktisch eine Zwangsräumung beantragen. Kommt es durch die Klage zu einem Prozess, entscheidet ein Gericht, ob die Kündigung rechtmäßig ist und der Mieter ausziehen muss. Ist dies der Fall und der Mieter weigert sich immer noch, die Wohnung zu verlassen, erfolgt die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher.

Sie sollten unbedingt davon absehen, eigenmächtig zu handeln und z. B. die Schlösser auszutauschen oder die Sachen des Mieters aus der Wohnung zu schaffen. Denn mit solch einem Vorgehen machen Sie sich strafbar.

Räumungsklage: Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Im Grunde ist für eine Räumungsklage nur eine Voraussetzung notwendig: Sie müssen eine wirksame Kündigung ausgesprochen haben, die Ihr Mieter ignoriert hat.

Eine Räumungsklage ohne vorherige Kündigung ist zumindest bei einem unbefristeten Mietvertrag nicht möglich. Handelt es sich allerdings um ein zeitlich befristetes Mietverhältnis (Zeitmietvertrag), ist keine Kündigung notwendig. Hier ist es für eine Räumungsklage ausreichend, dass der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer die Wohnung nicht verlässt.

Damit Sie als Vermieter wirksam kündigen können, sind wiederum einige Voraussetzungen zu erfüllen:

• Ordentliche Kündigung: Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsfrist, berechtigtes Interesse des Vermieters an der Aufhebung der Mietvereinbarung (z. B. Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters); nicht möglich bei zeitlich befristeten Mietverträgen
• Außerordentliche fristlose Kündigung: Dem Vermieter ist die Fortführung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten, z. B. weil der Mieter für zwei oder mehr aufeinander folgende Termine in Mietverzug ist oder die Wohnung mutwillig oder fahrlässig in beträchtlichem Maße beschädigt
• Die Kündigung muss begründet werden
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen

Damit eine Kündigung bzw. eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf wirksam ist, müssen Sie (oder ein Ihnen nahestehender Verwandter) die feste Absicht haben, die Wohnung zu beziehen. Ziehen Sie dies nur als Möglichkeit in Betracht, ohne dies konkret zu planen, kann ein Gericht die Kündigung als unzulässig erklären (vorausgesetzt, der Mieter hat Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung eingelegt).

Wird die Wohnung von einer Wohngemeinschaft bewohnt, muss die Räumungsklage nicht zwingend gegen alle Mitbewohner ausgesprochen werden, sondern nur gegen jene, die als Hauptmieter im Mietvertrag stehen.

Ablauf einer Räumungsklage

Aber was passiert bei einer Räumungsklage eigentlich? Zunächst müssen Sie wie bereits erwähnt die Kündigung aussprechen oder das zeitlich befristete Mietverhältnis muss enden. Ignoriert der Mieter das und zieht nicht aus der Wohnung aus, müssen Sie ihm schriftlich eine erneute Auszugsfrist setzen.

Kommt der Mieter auch dieser nicht nach, wird es Zeit, die Räumungsklage einzureichen. Da ein solches Verfahren normalerweise vor dem Amtsgericht geführt wird, besteht für Sie kein Anwaltszwang. Sie können also eine Räumungsklage auch ohne Anwalt durchführen, wenn Sie das möchten. Das macht die Sache für Sie günstiger, weil dann nur noch Gerichtskosten für die Räumungsklage anfallen, keine Anwaltskosten.

Sind Sie allerdings ein juristischer Laie, sollten Sie erwägen, die Mehrkosten in Kauf zu nehmen und sich doch von einem Anwalt beraten lassen. Dieser kann Ihnen erklären, welche rechtlichen Möglichkeiten Ihnen in Ihrer Situation überhaupt offenstehen.

Ob Sie die Räumungsklage nun selbst beantragen oder einen Anwalt damit beauftragen: Die für die Räumungsklage anfallenden Gerichtskosten müssen Sie zunächst im Voraus entrichten.

Als Nächstes wird Ihrem Mieter die Räumungsklage zugestellt. Er hat dann die Möglichkeit, innerhalb einer vom Gericht festgelegten Frist darauf zu antworten. In der Regel hat Ihr Mieter zwei Wochen Zeit, um gegen eine Räumungsklage Widerspruch einzulegen. Lässt er diese Frist ungenutzt verstreichen, stehen Ihre Chancen gut, sehr bald einen Räumungstitel zu erhalten, mit dem Sie die Räumung der Wohnung forcieren können.

Legt Ihr Vermieter allerdings Widerspruch gegen die Räumungsklage ein, kommt es zur Gerichtsverhandlung. In diesem Fall wird ein Richter sowohl Ihren Standpunkt als auch den Ihres Mieters anhören und darüber entscheiden, ob die Kündigung gerechtfertigt ist und der Mieter ausziehen muss. Das Urteil wird vier Wochen nach Verkündung rechtskräftig und kann vollstreckt werden.

Hatte Ihre Wohnungsräumungsklage Erfolg, wird ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt, den Auszug des Mieters zu forcieren. Weigert dieser sich dann immer noch, kommt es zur Zwangsräumung: Der Hausrat des Mieters wird aus der Wohnung geschafft und eingelagert, und die Schlösser werden ausgetauscht.

Etwas anders funktioniert es bei dem sogenannten Berliner Modell. Bei dieser Variante der Räumungsklage tauscht der Gerichtsvollzieher zwar die Schlösser aus, der Hausrat verbleibt jedoch in der Wohnung. Dies erspart den Abtransport und die Verwahrung der Sachen. Zwar müsste Ihr Mieter die Kosten dafür übernehmen, Sie als Vermieter hätten jedoch einen Vorschuss zu leisten und würden außerdem dafür haften. Bei Verlust oder Beschädigung der Gegenstände wären Sie demnach schadensersatzpflichtig. Dieses Risiko entfällt beim Modell der Berliner Räumung.

Dauer einer Räumungsklage?

Wie lange aber dauert überhaupt eine Räumungsklage? Ob Sie wegen Mietrückstand das Mietverhältnis kündigen, wegen Eigenbedarf oder aus einem anderen Grund, fest steht: Sie werden Ihren Mieter nicht über Nacht los. Im günstigsten Fall müssen Sie wenigstens mit einigen Monaten rechnen.

Zunächst einmal muss der Mieter alle Auszugs- und Einspruchsfristen gegen die Kündigung verstreichen lassen, ehe Sie überhaupt erst die gerichtliche Räumungsklage einreichen können. Dann muss diese wiederum vom Gericht bearbeitet und geprüft werden.

Des Weiteren hat der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage eine Frist von üblicherweise zwei Wochen, innerhalb der er der Klage widersprechen kann. Nimmt er dies in Anspruch, räumt ihm das Gericht wiederum eine Frist ein, um seine Verteidigung vorzubereiten. Dann kommt es zur Verhandlung, die sich je nach Komplexität der Sachlage hinziehen kann, und schließlich vergehen nach der Verkündung des Urteils noch einmal vier Wochen, bis dieses rechtskräftig ist und vollstreckt werden kann.

Sie sehen also: Eine pauschale Aussage über die Dauer des ganzen Prozedere lässt sich nicht treffen. Generell kann eine Räumungsklage für Vermieter zur Geduldsprobe werden. Im Durchschnitt ist hier mit fünf bis sechs Monaten zu rechnen, es kann aber ebenso gut zwei Jahre oder länger dauern.

Was sind die Kosten einer Räumungsklage und wer zahlt?

Eine Frage hat sich Ihnen beim Lesen vermutlich schon die ganze Zeit aufgedrängt: „Was kostet mich eine Räumungsklage?“

Wie bei jedem gerichtlichen Verfahren ergeben sich die Gerichts- und Anwaltskosten bei der Räumungsklage aus dem Streitwert. Dieser ist nichts anderes als die Höhe der Jahreskaltmiete. Nehmen Sie also einfach die monatliche Kaltmiete, die Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben, und multiplizieren Sie sie mit 12. Schon haben Sie den Streitwert.

Anhand dieses Werts lassen sich über festgelegte Gebührentabellen sowohl die Gerichts- als auch die Anwaltskosten ermitteln. Zur Veranschaulichung geben wir Ihnen hier einige Beispiele:

• Streitwert 6.000 Euro: Anwaltskosten 1076,95 Euro; Gerichtskosten 495,00 Euro
• Streitwert 9.000 Euro: Anwaltskosten 1532,13 Euro; Gerichtskosten 666,00 Euro
• Streitwert 15.000 Euro: Anwaltskosten 1957,55 Euro; Gerichtskosten 879,00 Euro

Übrigens: Bei einer Räumungsklage im Gewerbe bemisst sich der Streitwert nach der Höhe der Nettomietrückstände zzgl. 19 % Umsatzsteuer.

Wie bei den meisten Gerichtsverfahren muss letztendlich der Verlierer die gesamten Verfahrenskosten tragen. Sind Sie also mit Ihrer Räumungsklage erfolgreich, muss Ihr Mieter die Gerichtskosten und auch Ihre Anwaltskosten übernehmen.

Hilfe: Was tun bei einer Räumungsklage?

Sie sind nicht Vermieter, sondern Mieter und fragen sich, wie Sie eine drohende Räumungsklage doch noch abwenden können? Durch die sofortige Zahlung Ihrer Mietrückstände können Sie sowohl eine außerordentliche Kündigung als auch die Räumungsklage unwirksam machen.

Dazu müssen Sie Ihre Schulden beim Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleichen. Es ist zudem ratsam, das Gericht umgehend darüber zu informieren, dass Sie den Betrag bezahlt haben.

Wurde Ihnen aus einem anderen Grund gekündigt, den Sie für nicht gerechtfertigt halten, haben Sie nach Zustellung der Räumungsklage die Möglichkeit, gegen diese Einspruch einzulegen und Beweise für Ihre Verteidigung vorzulegen. Fällt das Urteil zu Ihren Ungunsten aus, können Sie dagegen Berufung einlegen. Beachten Sie allerdings, dass in diesem Fall Anwaltszwang besteht.

Wenn Sie glauben, vor Gericht keine Chance zu haben, kann es klüger sein, das Verfahren und die damit verbundenen Kosten komplett zu vermeiden, indem Sie freiwillig aus der Wohnung ausziehen. Damit erlischt die Räumungsklage.

Mietschulden können dazu führen, dass Sie das Dach über Ihrem Kopf verlieren, und sind somit existenzbedrohend. Sie zählen deshalb zu den sogenannten Primärschulden, welche es nach Kräften zu vermeiden gilt. Um eine Räumungsklage wegen Mietrückständen zu vermeiden, ist es deshalb das Beste, es gar nicht so weit kommen zu lassen. Es empfiehlt sich , Hilfe bei einer Schuldnerberatung zu suchen, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Miete pünktlich und vollständig zu zahlen.

Räumungsklage: Vorlage zum Herunterladen

Manche Gerichte stellen für eine Räumungsklage ein Formular zur Verfügung, das Sie einfach ausfüllen und abschicken können. Ist dies nicht der Fall, haben Sie die Möglichkeit, ein eigenes Schreiben aufzusetzen.

An dieser Stelle finden Sie ein Muster für eine Räumungsklage. Dieses Schema soll eine Orientierung bieten, wie das Klageschreiben aussehen kann, und Ihnen eine Hilfestellung sein, um selbst eine Räumungsklage einreichen zu können.

Beachten Sie bitte, dass das Musterschreiben ein hypothetisches Beispiel enthält und entsprechend Ihrer individuellen Situation umformuliert werden muss. Übernehmen Sie unser Räumungsklage-Muster deshalb nicht unverändert.

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