Zwangsräumung der Wohnung: Ablauf, Kosten und mehr!

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Im Überblick: Die Zwangsräumung

  1. Die Zwangsräumung stellt eine Vollstreckungsmaßnahme dar, die Eigentümer einer Wohnung, eines Hauses etc. betreiben können, wenn die aktuellen Bewohner des Objektes sich weigern auszuziehen.
  2. Dabei ist es unerlässlich, dass ein Titel durch eine Räumungsklage vorliegt. Damit erst wird normalerweise die Räumung möglich.
  3. Der Gerichtsvollzieher führt den Räumungstermin durch, an dem die Schlösser ausgetauscht und die Besitztümer des ehemaligen Bewohners entfernt werden.
  4. Der Beklagte kann ggf. Räumungsschutz beantragen.
Schreck aller Mieter - doch die Zwangsräumung trifft niemanden überraschend.
Schreck aller Mieter – doch die Zwangsräumung trifft normalerweise niemanden überraschend.

Was passiert bei einer Zwangsräumung?

Als Zwangsräumung wird eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung bezeichnet, die die Herausgabe einer unbeweglichen Sache zum Ziel hat. Meist handelt es sich dabei um eine vermietete Wohnung, aber auch ein Haus oder etwa ein Grundstück können von einer Zwangsräumung betroffen sein.

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist möglich, wenn der Mieter sich trotz Kündigung weigert auszuziehen.
Die Zwangsräumung einer Wohnung ist möglich, wenn der Mieter sich trotz Kündigung weigert auszuziehen.

Juristisch korrekt ist von der Räumung die Rede. Die Hintergründe einer Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher können unterschiedlich ausfallen, oft handelt es sich bei den Betroffenen jedoch um in Zahlungsverzug geratene Mieter. Die Folge ist dann ggf. eine Räumungsklage des Vermieters.

Mit dem daraus erwachsenden Urteil kann dann die Zwangsvollstreckung laut Zivilprozessordnung (ZPO) betrieben werden. Dazu wird der Gläubiger (i. e. Vermieter) in den Besitz gesetzt und die beweglichen Sachen des Schuldners (i. e. Mieter) diesem zur Verfügung gestellt oder anderweitig aufbewahrt:

(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zuräumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.


(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt.


(3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden. 

§ 885 ZPO
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Voraussetzung einer Zwangsräumung: Kündigung

Die Kündigung muss ausgesprochen sein, ehe die Zwangsräumung dem Mieter angedroht werden kann.
Die Kündigung muss ausgesprochen sein, ehe die Zwangsräumung dem Mieter angedroht werden kann.

Damit die Zwangsräumung gegenüber dem Mieter rechtens ist, bedarf es einiger Voraussetzungen. Insbesondere muss der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen, um überhaupt Räumungsklage einreichen zu können. Kündigt er beispielsweise wegen Eigenbedarf, hat er normalerweise eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einzuhalten, je nach Mietdauer können jedoch auch längere Fristen bestehen.

Eine fristlose Kündigung ist jedoch nur in bestimmten Fällen zulässig. Dazu gehören beispielsweise:

  • Zahlungsverzug des Mieters
  • Beschädigung oder Vernachlässigung der Mietsache
  • wiederholte Störung des Hausfriedens
  • unerlaubte Nutzung der Mietsache, etwa als Gewerbe- statt als Wohnfläche

Erst durch eine rechtlich zulässige Kündigung hat eine Räumungsklage und damit die Zwangsräumung also Aussichten auf Erfolg. Bei fristlosen Kündigungen kann die Räumung in der Regel sofort angestrebt werden, bei ordentlichen Kündigungen dagegen ist es normalerweise angebracht, bis zum Verstreichen der Frist zu warten.

Von der Klage bis zur Zwangsräumung: Ablauf

Sind die Voraussetzungen grundsätzlich gegeben, kann der Vermieter also die Räumungsklage einreichen. Meistens wird er außerdem eine Nutzungsentschädigung mit einklagen, und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die Kündigungsfrist geendet ist.

Infografik zur Zwangsraeumung (*klick* für große Ansicht)
Infografik zur Zwangsräumung (*klick* für große Ansicht)

Das hat den Vorteil, dass nur ein Verfahren nötig ist, um sowohl den Vollstreckungs- als auch den Zahlungstitel zu erwerben, und dementsprechend weniger Kosten anfallen. Andererseits kann die Nutzungsentschädigung das Verfahren verzögern.

In der Folge prüft das Gericht das Ansinnen des Vermieters und hört ggf. auch den Beklagten an. Sind die Richter der Meinung, eine Zwangsräumung sei angemessen, so erhält der Kläger den sogenannten Räumungstitel. Außerdem wird das Urteil dem Mieter zugestellt.

Erst wenn die Zustellung an den Beklagten erfolgt ist, kann der Vermieter beim Amtsgericht, das auch den Titel erlassen hat, die sogenannte vollstreckbare Ausfertigung des Urteils beantragen. Nur mit diesem Dokument ist letztendlich die eigentliche Vollstreckung mithilfe des Gerichtsvollziehers möglich.

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Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung?

Eine pauschale Antwort, wie lange es dauert, bis der Gerichtsvollzieher tatsächlich die Zwangsräumung durchführt, gibt es nicht. Stattdessen hängt im Falle der Zwangsräumung die Dauer des gesamten Prozesses auch immer vom Einzelfall ab.

In der Regel sollten Kläger jedoch mit einer Mindestdauer von einigen Monaten rechnen. In schwierigeren Fällen, in denen bspw. umfangreiche Gutachten durch Sachverständige erstellt werden müssen, sind jedoch auch deutlich längere Laufzeiten möglich.

Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung: Was tun?

Was tun bei Zwangsräumung und Co.? Ist der Antrag auf Zwangsräumung beim Gericht eingegangen, wird die Räumungsklage auch dem Beklagten zugestellt – der Schreck ist oft groß. In der Regel sollte nun der erste Schritt die Kontaktierung eines Anwalts sein. Denn mit Zustellung der Klage gegen ihn hat der Mieter zwei Wochen Zeit, seine Verteidigungsbereitschaft zu erklären.

Dies kann er schriftlich oder persönlich beim zuständigen Gericht vornehmen. Außerdem hat er danach weitere 14 Tage Zeit, entsprechende Gründe anzubringen und kann damit die Zwangsräumung der Wohnung verhindern. Hier ist vor allem eine stringente und lückenlose Argumentation erforderlich.

Ist die eigene Wohnung von einer Zwangsräumung bedroht, sollten Mieter sich anwaltlich beraten lassen.
Ist die eigene Wohnung von einer Zwangsräumung bedroht, sollten Mieter sich anwaltlich beraten lassen.

Handelt es sich beispielsweise um eine Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzugs, kann es Teil der Verteidigungsstrategie sein, das Unverschulden des Mieters zu belegen, etwa durch Nachweise der Bank, dass es sich um einen Fehler ihrerseits gehandelt hat.

Wurde die Wohnung hingegen wegen Eigenbedarf gekündigt, kann der Mieter diesen Bedarf bestreiten, z. B. wenn der Vermieter gar nicht vorhat, selbst in der Wohnung zu leben. Die Entwicklung der Verteidigung ist idealerweise einem Anwalt zu überlassen, der die Zwangsräumung dem Mietrecht gemäß beurteilen kann.

Achtung! Wer die angesetzten Fristen versäumt oder unentschuldigt nicht zum Verhandlungstermin erscheint, riskiert ein Versäumnisurteil. Damit wäre die Zwangsräumung nur noch schwer abzuwenden.

Was kostet eine Zwangsräumung?

Normalerweise muss nach deutschem Recht derjenige die Kosten eines Rechtsstreits zahlen, der diesen verliert. Ergeht also ein Räumungsurteil, hat normalerweise der Mieter für die Zwangsräumung die Kosten zu tragen.

Und diese können ziemlich hoch ausfallen. Normalerweise richten sich die Kosten einer Zwangsräumung nach der Jahreskaltmiete, welche sich wiederum aus der monatlichen Kaltmiete ergibt. Folgende Posten muss der Mieter dann zahlen:

  • außergerichtliche und gerichtliche Anwaltskosten des Vermieters
  • eigene Anwaltskosten des Mieters
  • Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz
  • ggf. weitere Kosten (z. B. für Gutachter etc.)
  • Räumungs- und Umzugskosten

Außerdem kommen etwaige Mietrückstände hinzu. Auf diese Weise wachsen die Kosten schnell auf mehrere tausend Euro an, selbst bei durchschnittlichen Kaltmieten und einfachen Prozessverläufen.

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Wie kann ich eine Zwangsräumung verhindern?

In vielen Fällen kann nur ein Auszug noch die Zwangsräumung verhindern.
In vielen Fällen kann nur ein Auszug noch die Zwangsräumung verhindern.

Ist erst einmal ein Räumungsurteil erteilt und rechtskräftig, ist es kaum noch möglich, die Zwangsräumung aufheben zu lassen. Hier kämen beispielsweise Verfahrensfehler infrage. Stattdessen ist es aussichtsreicher, es gar nicht erst zu einem gerichtlichen Beschluss kommen zu lassen.

Handelt es sich bei dem Klagegrund um einen Mietrückstand, sollten Mieter sich schnellstmöglich um die Begleichung der Schuld kümmern. Ab Zustellung der Räumungsklage haben Mieter zwei Monate Zeit, die Mietforderungen zu begleichen.

Dazu kann es auch nötig sein, sich Hilfe zu suchen, etwa durch eine staatliche Schuldnerberatung oder einen Anwalt für Schulden. Diese können zudem in Verhandlung mit dem Gläubiger treten und ihn zum Beispiel von einer Stundung der Schuld überzeugen. Bei hohen Schulden ist ggf. auch eine Privatinsolvenz eine Option.

Letzte Möglichkeit: Auszug

Doch nicht nur durch die Begleichung der Mietschuld erlischt die Räumungsklage. Auch der Auszug des Mieters aus der Wohnung kann die Zwangsräumung noch verhindern (§ 362 Abs. 1 BGB).

Vorteil dabei ist auch, dass der Ausgezogene die eventuell horrenden Prozesskosten zum Großteil sparen kann. Lassen Sie sich daher die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage durch Ihren Anwalt genau erklären.

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Die eigentliche Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher: Ablauf

Wie läuft nun eine Räumung ab, wenn alle Bemühungen, diese zu verhindern, gescheitert sind? In der Regel wird das Räumungsurteil nach vier Wochen rechtskräftig und der Kläger kann mithilfe der vollstreckbaren Ausfertigung die Zwangsräumung beantragen.

Mit einer Wohnungszwangsräumung geht oft auch die Einlagerung des Hausrats einher.
Mit einer Wohnungszwangsräumung geht oft auch die Einlagerung des Hausrats einher.

Daraufhin setzt der Gerichtsvollzieher einen Termin fest. Zwischen der Bekanntgabe gegenüber dem Mieter und dem Räumungstermin müssen dabei mindestens drei Wochen liegen. Die eigentliche Vollstreckung kann auf zwei Arten erfolgen: herkömmlich oder nach dem Berliner Modell.

Herkömmliche Zwangsräumung

Die unkomplizierteste Art einer Wohnungszwangsräumung ist die Abwicklung durch den Gerichtsvollzieher. Dieser bestellt zum Termin nicht nur einen Schlosser, sondern auch ein Umzugsunternehmen. Nach dem Öffnen der Wohnung werden dann die Schlösser ausgetauscht und die Besitztümer des Mieters eingelagert, etwa bei einer Spedition.

Der Mieter hat nun einen Monat Zeit, seinen Hausrat zurückzufordern und zwei Monate Zeit, die nach der Zwangsräumung entstandenen Kosten der Einlagerung zu tragen. Andernfalls veräußert der Gerichtsvollzieher die Besitztümer und hinterlegt lediglich den Erlös (§ 885 Abs. 4 ZPO).

Meist entscheiden sich Hausherren für diese Art der Zwangsräumung einer Wohnung, wenn der Ablauf möglichst ohne großen Aufwand von Vermieterseite vonstattengehen soll oder die Kosten von einer Rechtsschutzversicherung getragen werden.

Zwangsräumung nach dem Berliner Modell

Ein anderer Ablauf der Zwangsräumung ist durch das Berliner Modell möglich. Der Unterschied liegt vor allem darin, dass der Gerichtsvollzieher kein Umzugsunternehmen beauftragt, sondern der Vermieter diesen Punkt selbst übernimmt.

Entweder er lagert den Hausrat selbst ein oder belässt ihn in der Wohnung. Gegenüber dem Eigentümer der Sachen spricht er eine Frist aus, in der dieser seine Habseligkeiten abholen kann. Meist hat er dafür einen Monat Zeit. Danach kann der Vermieter den Hausrat entsorgen.

Ähnlich gehen auch andere Modelle vor, etwa die sogenannte Frankfurter oder die Hamburger Räumung.

Vermieter nutzen das Berliner Modell für die Zwangsräumung vor allem dann, wenn sie die Kosten gering halten wollen, bspw. weil der Mieter zahlungsunfähig ist und die Kosten dementsprechend aller Wahrscheinlichkeit nach nicht erstatten wird.

Pfandrecht des Vermieters

Eine Besonderheit der Zwangsräumung in der Riege der Vollstreckungsmaßnahmen ist das Pfandrecht des Vermieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dieses kann er in Anspruch nehmen, wenn noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen:

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. 

§ 562BGB
Bei einer Zwangsräumung kann laut Mietrecht der Vermieter pfänden - meist findet sich jedoch nichts mehr von Wert.
Bei einer Zwangsräumung kann laut Mietrecht der Vermieter pfänden – meist findet sich jedoch nichts mehr von Wert.

In der Praxis bezieht sich das Pfandrecht während einer Zwangsräumung durch den Vermieter hauptsächlich auf pfändbare Einrichtung und andere Wertgegenstände. Unpfändbare Gegenstände (§ 811 ZPO) sind jedoch ausgenommen (bspw. Kühlschrank, Bett usw.).

Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Gegenstände in einer öffentlichen Versteigerung anzubieten und das höchste Gebot anzunehmen. Nur in seltenen Fällen bringt das Pfandrecht jedoch tatsächlichen Nutzen ein – denn normalerweise lässt der Mieter nichts von Wert zurück.

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Selbsthilfe: Darf der Vermieter die Wohnung eigenständig räumen?

Das Eigentum an der Wohnung liegt üblicherweise nicht beim Mieter. Darf der Eigentümer die Zwangsräumung, etwa nach einer Zwangsversteigerung, aus der er als neuer Eigentümer hervorgegangen ist, daher auch eigenständig betreiben?

Hier gilt: In aller Regel ist dies nicht zulässig. Räumt der Eigentümer das Objekt dennoch, ohne einen Räumungstitel vorweisen zu können und den Gerichtsvollzieher einzubeziehen, kann der ehemalige Bewohner gegen ihn meist Schadenersatz geltend machen.

Nur eine Ausnahme rechtfertigt die eigenständige Räumung. Hat der Mieter an wertlosen, noch in der Wohnung verbliebenen Gegenständen
 sein Eigentum im Sinne von § 959 BGB aufgegeben, können diese entsorgt werden. Andere Hinterlassenschaften, die noch einen Wert besitzen, sind wiederum einzulagern.

Achtung! Die Beurteilung, wann § 959 BGB zur Aufgabe des Eigentums erfüllt ist, kann im Einzelfall eine Herausforderung und keinesfalls eindeutig sein. Lassen Sie sich im Vorfeld in jedem Fall von einem entsprechend versierten Anwalt beraten, ehe Sie die Räumung vornehmen!

Räumungsschutz: Möglichkeit des Aufschubs

Ist die Zwangsräumung als ehemaliger Eigentümer oder Mieter nicht mehr abzuwenden, kann dennoch ein Aufschub beantragt werden, der sogenannte Räumungsschutz nach § 721 ZPO. Voraussetzung ist, dass ein Titel vorliegt.

Räumungsschutz ist beispielsweise möglich, wenn der momentane Bewohner durch die Räumung andernfalls obdachlos würde. Der Antrag ist vor Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen.

Um dem Mieter die Chance zur Wohnungssuche zu gewähren, kann vor einer Zwangsräumung der Räumungsschutz stehen.
Um dem Mieter die Chance zur Wohnungssuche zu gewähren, kann vor einer Zwangsräumung der Räumungsschutz stehen.

Die Entscheidung über die Dauer des Schutzes vor einer Zwangsräumung obliegt prinzipiell dem Gericht. Es hat jedoch die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen und gewährt normalerweise einige Wochen bis Monate, in denen sich der Mieter intensiv um Ersatzwohnraum bemühen muss. Die Dauer ist außerdem abhängig von

  • der Wohnraumsituation in der Region,
  • der Familiengröße,
  • den aktuellen Bewohnern usw.

So kann zum Beispiel auch dann Räumungsschutz gewährt werden, wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug momentan nicht zulässt oder er sich gerade in einer wichtigen Prüfungsphase eines Studiums befindet.

Kein Schutz vor einer Zwangsräumung gewähren Gerichte jedoch normalerweise, wenn die Mietzahlung nicht wenigstens für die Dauer der Räumungsfrist gewährleistet ist. Eine Verlängerung ist grundsätzlich möglich und muss zwei Wochen vor Ablauf wiederum beantragt werden.

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