Zwangsvollstreckung in Immobilien: Voraussetzungen, Arten, Ablauf

Von schuldnerberatung.org, letzte Aktualisierung am: 25. Oktober 2020

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Im Überblick: Zwangsvollstreckung in Immobilien

Bedeutet eine Zwangsvollstreckung in Immobilien immer auch die Zwangsversteigerung?

Nein, es kann bei einer Zwangsvollstreckung stattdessen auch eine Zwangsverwaltung oder Zwangshypothek erfolgen. Diese unterscheiden sich von der Zwangsversteigerung.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Informationen zum Ablauf einer Zwangsversteigerung erhalten Sie hier.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Zwangsversteigerung abzuwenden?

Sie können sich diverser Rechtsmittel bedienen, um die Zwangsversteigerung zu verhindern, dafür ist jedoch in der Regel juristisches Fachwissen erforderlich. Sie sollten sich deshalb nach Möglichkeit von einer Schuldnerberatung oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Wenn Immobilien der Zwangsvollstreckung zum Opfer fallen

Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung in Immobilien?
Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung in Immobilien?


Wenn Sie sich verschulden, hat Ihr Gläubiger das Recht auf Rückzahlung und kann dies notfalls auch mit einer Zwangsvollstreckung durchsetzen. Dazu benötigt er lediglich einen Vollstreckungstitel, wie z. B. einen Vollstreckungsbescheid, und schon kann er innerhalb der nächsten 30 Jahre immer wieder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten, bis seine Forderung befriedigt ist. In der Regel wird er jedoch versuchen, den gesamten Beitrag auf einmal einzutreiben und etwas zu pfänden, dessen Wert in etwa der Höhe Ihrer Schulden entspricht.

Es besteht dann die Möglichkeit, dass eine sogenannte Immobiliarvollstreckung stattfindet und Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück verlieren. Eine solche Zwangsvollstreckung in Immobilien kann auf drei verschiedene Arten erfolgen:

Vollstreckungs­artDetails
Zwangs­ver­wal­tungVo­raus­set­zungen
- Zu­stel­lung des Voll­stre­ckungs­titels an den Schuldner
- Be­wil­li­gung eines ent­spre­chen­den An­trags durch das Amts­gericht
Ab­lauf
Die Im­mo­bi­lie bleibt im Be­sitz des Schuld­ners, die Ver­wal­tung wird je­doch auf ei­nen Zwangs­ver­wal­ter über­tra­gen. Die­ser streicht die Ein­nah­men der Im­mo­bi­lie ein (Mie­te, Pacht) und ver­teilt die­se auf die Gläu­bi­ger, um sie zu be­frie­di­gen.
Zwangs­ver­stei­ge­rungVo­raus­set­zungen
- Zu­stel­lung des Voll­stre­ckungs­ti­tels an den Schuld­ner
- Bewil­li­gung ei­nes ent­spre­chen­den An­trags durch das Amts­ge­richt
Ab­lauf
Der Gläu­bi­ger be­schlag­nahmt die Im­mo­bi­lie und ver­äu­ßert sie im Rah­men ei­ner Ver­stei­ge­rung.
Zwangs­hypo­thekVo­raus­set­zungen
- Zu­stel­lung des Voll­stre­ckungs­ti­tels an den Schuld­ner
- Voll­stre­ckungs­titel geht über min­des­tens 750 Euro
- Be­wil­li­gung ei­nes ent­spre­chen­den An­trags durch das Grund­buch­amt
- Vor­ein­tra­gung des Schuld­ners im Grund­buch
Ab­lauf
Der Gläu­biger lässt ei­ne Si­che­rungs­hy­po­thek ins Grund­buch ein­tra­gen und er­wirbt da­mit ein Si­che­rungs­recht. Kommt es spä­ter zu ei­ner Zwangs­ver­stei­ge­rung oder -ver­wal­tung der Im­mo­bi­lie, hat er da­durch ei­ne bes­sere Rang­stel­lung ge­gen­über den an­de­ren Gläu­bi­gern.

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Der Ablauf der Zwangsversteigerung

Die Immobilien-Zwangsvollstreckung unterliegt Regeln und einem festen Ablauf.
Die Immobilien-Zwangsvollstreckung unterliegt Regeln und einem festen Ablauf.

Die Zwangsversteigerung ist die wohl bekannteste Art der Zwangsvollstreckung von Immobilien und wird gerade von Privatleuten gefürchtet, bedeutet sie doch oft den Verlust des eigenen Zuhauses. Wir wollen an dieser Stelle erläutern, was Sie als Schuldner bei einer Zwangsversteigerung zu erwarten haben.

  • Der Gerichtsvollzieher stellt Ihnen den rechtskräftigen Vollstreckungstitel zu. Außerdem muss das Amtsgericht die Beantragung der Zwangsversteigerung durch den Gläubiger bewilligen.
  • Der gerichtliche Sachverständige schlägt Ihnen einen Termin für die Besichtigung Ihrer Immobilie vor. Diesem Termin können Sie nur widersprechen, wenn Sie dies sachgerecht begründen, z. B. durch einen Arztbesuch oder einen bereits gebuchten Urlaub.
  • Der Sachverständige nimmt bei der Ortsbesichtigung Ihre Immobilie in Augenschein und notiert sich sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Merkmale. Auch die Gläubiger sind bei diesem Termin anwesend.
  • Sie erhalten das Verkehrswertgutachten, das die Bewertung des Sachverständigen enthält. Studieren Sie dieses aufmerksam, um sicherzugehen, dass Ihre Immobilie wirklich fair bewertet und keine wertsteigernden Aspekte übersehen wurden. Das Gericht gewährt Ihnen in der Regel bis zu drei Wochen, um Änderungswünsche am Gutachten vorzutragen.
  • Das Amtsgericht beschließt den Verkehrswert Ihrer Immobilie, wobei es sich meist auf das Gutachten stützt.
  • Der Versteigerungstermin wird festgelegt (meist drei bis sechs Monate nach Verkehrswertbeschluss) und Sie werden schriftlich über die Terminbestimmung informiert.
  • Der erste Versteigerungstermin findet statt, es ist jedoch selten, dass die Immobilie bereits an diesem Tag den Besitzer wechselt.
  • Es folgen weitere Versteigerungstermine (selten mehr als drei), bis Ihre Immobilie schließlich veräußert wird.

Diese Art der Zwangsvollstreckung in Immobilien verlangt allen Beteiligten Geduld ab. Es ist nicht unüblich, dass bis zur tatsächlichen Versteigerung zwei Jahre oder mehr vergehen.

Lässt sich die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie abwenden?

Mit der richtigen Strategie lässt sich die Zwangsvollstreckung einer Immobilie manchmal noch abwenden.
Mit der richtigen Strategie lässt sich die Zwangsvollstreckung einer Immobilie manchmal noch abwenden.

Mit den richtigen Rechtsmitteln und Strategien kann es möglich sein, eine Zwangsvollstreckung von Immobilien doch noch zu verhindern. Dafür ist jedoch einiges an Fachwissen erforderlich. Droht Ihnen die Zwangsversteigerung, sollten Sie sich deshalb unbedingt an eine Schuldnerberatung oder einen Rechtsanwalt wenden. Diese können Ihnen helfen, Formfehler beim Zwangsvollstreckungsverfahren aufzudecken, wichtige Anträge zu stellen und so die Zwangsversteigerung womöglich noch abzuwenden.

Vor allem ist es wichtig zu wissen, welche Maßnahmen und Rechtsmittel Sie während des Zwangsversteigerungsverfahrens anwenden bzw. einlegen können und wann dies jeweils sinnvoll ist. Möglich sind hier u. a.

  • Antrag auf Einstellung der Zwangsversteigerung nach § 30a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
  • Befangenheitsantrag nach § 42 Zivilprozessordnung (ZPO)
  • Beschwerde nach § 567 ff ZPO
  • Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO
  • Vollstreckungserinnerung nach § 766 ZPO
  • Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO

In der Regel zielen alle diese Widerspruchsmöglichkeiten darauf ab, Zeit zu gewinnen. Dadurch können Sie unter Umständen Ihre Gläubiger doch noch befriedigen, sodass eine Zwangsvollstreckung in Ihre Immobilien nicht mehr notwendig ist.

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Zwangsvollstreckung in Immobilien: Voraussetzungen, Arten, Ablauf
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