Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen: die Immobiliarvollstreckung

Von schuldnerberatung.org, letzte Aktualisierung am: 21. November 2020

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Im Überblick: Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen

Was wird bei der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen beschlagnahmt?

Bei dieser Art der Zwangsvollstreckung können Grundstücke, Wohnungseigentum, Gebäude, Schiffe, Erbbaurechte sowie von einer Hypothek mit erfasstes bewegliches Vermögen beschlagnahmt werden. Letzteres sind z. B. Ernteerträge eines Grundstücks, aber auch Miet- und Pachtforderungen.

Wie wird die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen umgesetzt?

Dem Gläubiger bleiben hier drei Möglichkeiten, um die Immobiliarvollstreckung durchzuführen: die Zwangsversteigerung, die Zwangshypothek und die Zwangsverwaltung.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Immobiliarvollstreckung erfüllt sein?

Wie bei jeder Zwangsvollstreckung benötigt der Gläubiger einen Vollstreckungstitel. Für die Zwangsversteigerung und -verwaltung muss ihm das Amtsgericht außerdem einen entsprechenden Antrag bewilligen. Bei der Zwangshypothek sind hingegen ein Antrag beim Grundbuchamt sowie eine Voreintragung des Schuldners ins Grundbuch notwendig. Außerdem muss der Vollstreckungstitel bei dieser Methode über mindestens 750 Euro gehen.

Auch unbewegliches Vermögen kann beschlagnahmt werden

Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen - was ist das?
Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen – was ist das?

Ein Gläubiger hat verschiedene Möglichkeiten, um seine Forderungen beim Schuldner durchzusetzen. Verweigert dieser die Zahlung und reagiert auf keine Mahnung, kann der Gläubiger einen Vollstreckungstitel erwirken und Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung einleiten. Ihm stehen dabei unterschiedliche Methoden zur Verfügung wie z. B. die Sachpfändung oder die Kontopfändung. Auch die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen – oder „Immobiliarvollstreckung“ – ist eine Option.

Gesetzlich geregelt ist diese Art der Vollstreckung durch die §§ 864 bis 871 der Zivilprozessordnung (ZPO). Unter anderem wird hier festgelegt, welche Vermögenswerte des Schuldners bei der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen beschlagnahmt werden dürfen. Dies betrifft:

  • Grundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Gebäude
  • Schiffe
  • Erbbaurechte
  • bewegliches Vermögen, das in einer Hypothek mit eingeschlossen ist (z. B. die Ernteerträge eines Grundstücks)
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So funktioniert die Immobiliarvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen lässt sich durch verschiedene Maßnahmen durchführen.
Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen lässt sich durch verschiedene Maßnahmen durchführen.

Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kann durch drei verschiedene Vollstreckungsmaßnahmen realisiert werden:

  • die Zwangsversteigerung
  • die Zwangshypothek
  • die Zwangsverwaltung

Was es mit diesen drei Methoden auf sich hat, erklären wir im Folgenden.

Zwangsversteigerung: Voraussetzungen und Ablauf

Die bekannteste Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist vermutlich die Zwangsversteigerung. Um diese durchführen zu können, hat der Gläubiger zwei Voraussetzungen erfüllen:

  • Er muss dem Schuldner zuvor einen Vollstreckungstitel zustellen.
  • Er muss einen entsprechenden Antrag beim Amtsgericht stellen und diesen bewilligt bekommen.

Sind diese beiden Bedingungen erfüllt, hat der Gläubiger das Recht, die Immobilie des Schuldners (z. B. ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung) zu beschlagnahmen und anschließend in einer Versteigerung zu veräußern. Der Erlös dient dazu, die offenen Schulden zu tilgen.

Was ist eine Zwangshypothek?

Die zweite Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durchzuführen, ist die Zwangshypothek. Bei dieser Methode gelten folgende Voraussetzungen:

  • Der Gläubiger muss dem Schuldner zuvor einen Vollstreckungstitel zustellen, welcher über mindestens 750 Euro geht.
  • Der Gläubiger muss einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt stellen und diesen bewilligt bekommen.
  • Der Schuldner muss eine Voreintragung im Grundbuch haben.

Bei dieser Methode erfolgt die Eintragung einer Sicherungshypothek des Gläubigers ins Grundbuch. Seine Forderungen werden dadurch zunächst nicht befriedigt, er erwirbt lediglich ein Sicherungsrecht.

Wird die entsprechende Immobilie später zwangsversteigert oder zwangsverwaltet und es sollen dadurch mehrere Gläubiger befriedigt werden, verhilft die Zwangshypothek dem einzelnen Gläubiger zu einer besseren Rangstellung.

Bei der Zwangsverwaltung werden die Einnahmen der Immobilie gepfändet

Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen: Bei der Zwangsverwaltung erfolgt die Befriedigung aus den Einnahmen der Immobilie.
Bei der Zwangsverwaltung erfolgt die Befriedigung aus den Einnahmen der Immobilie.

Die dritte und letzte Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist die Zwangsverwaltung. Hierbei werden die Forderungen des Gläubigers aus den Einnahmen der Immobilie befriedigt, wie z. B. durch Miet- und Pachtforderungen. Dazu wird die Immobilie beschlagnahmt, sodass der Schuldner sie nicht mehr nutzen kann. Stattdessen setzt das Gericht einen Zwangsverwalter ein, der die Immobilie fortan verwaltet.

In der Regel wird auf diese Form der Immobiliarvollstreckung zurückgegriffen, wenn der Schuldner laufende Verbindlichkeiten gegenüber dem Gläubiger hat.

Die Voraussetzungen, die hierfür erfüllt sein müssen, sind die gleichen wie bei der Zwangsversteigerung: Zustellung eines Vollstreckungstitels an den Schuldner und Bewilligung eines entsprechenden Antrags durch das Amtsgericht.

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